RealT: investir dans l’immobilier américain à partir de 50$, à 11% de rendement, tranquillement dans son canapé !

Aujourd'hui je vais vous présenter un service que certains auront vu passer sur mes réseaux sociaux: RealT. Il s'agit d'un service à cheval entre l'immobilier et le monde des cryptomonnaies, permettant d'investir très facilement dans l'immobilier américain, ceci à partir de 50$ seulement, et en restant tranquillement dans son canapé. Un autre moyen de diversifier ses investissements, en découvrant de plus un principe très intéressant.

Attention, ceci ne constitue nullement un conseil en investissement, mais uniquement un retour d'expérience personnel. Le blog et son responsable ne pourront en aucun cas être tenus responsable de toute perte financière.

Présentation de RealT

RealT est une société américaine d'une vingtaine de personnes, créée en 2018 par les frères Jacobson, qui propose d'acheter des morceaux d'une propriété immobilière. Généralement, quand on veut investir dans l'immobilier, il faut disposer de plusieurs milliers d'euros pour acheter un bien. Ou au pire passer par une SCPI, qui permet d'acheter une propriété à plusieurs. Mais généralement le ticket d'entrée reste tout de même élevé (1000 à 2000€ minimum). Pour donner accès à ce type d'investissement au plus grand nombre, des sociétés proposent aujourd'hui de découper ces biens immobiliers en parts plus petites. En France, Bricks est sans doute l'une des sociétés les plus connues, permettant d'investir dans l'immobilier à partir de 10€ (j'y reviendrai dans un prochain article, puisque j'y investis également depuis plusieurs mois). RealT suit le même principe, mais en “tokenisant” les propriétés.

Le principe est original, puisque la société s'appuie sur la blockchain, connue notamment dans le domaine des cryptomonnaies. La blockchain est comme un livre de comptes géant, disséminé et copié à travers des milliers de serveurs à travers la planète. Les données sont ainsi décentralisées, et si un serveur vient à disparaitre, ce n'est pas un soucis, puisque les données sont disponibles sur des milliers d'autres serveurs. Ici, RealT utilise la blockchain pour enregistrer tous vos investissements immobiliers. C'est un peu comme le cadastre, mais beaucoup plus sécurisé. Mais rassurez vous, à l'utilisation, tout cela est totalement transparent.

Cet investissement peut démarrer à partir de 50$ seulement. En effet, chaque bien est découpé en parts de 50$ (les “tokens”): vous pouvez en acheter 1 comme 1000, selon votre budget et votre stratégie financière. Cet investissement est enregistré dans la blockchain, et les tokens placés dans votre portefeuille. Pour ceux qui sont familiarisés avec le domaine, ces tokens sont un peu comme des NFT. Ils peuvent être transférés vers un autre portefeuille, revendus, etc. Ce marché est donc plus liquide, moins couteux, et fonctionne 24/24, 7/7, contrairement à la bourse.

En quelques mots, Realt:

  • achète des biens, puis y fait quelques rénovations
  • les loue
  • les met en vente pour des investisseurs particuliers

Au niveau de sa structure, RealT est découpée en deux sociétés principales: RealToken Inc. la société commerciale, et RealToken LLC qui possède les biens. Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia pour plus d'explications), et chaque Series est une LLC « fille » de la LLC principale. Chaque “Series” est indépendante et possède uniquement le bien. Quand on achète des parts dans un bien, on achète en réalité des parts de cette société fille.

Attention donc à la nuance: lorsque vous achetez des tokens sur RealT, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. Vous n’êtes donc pas propriétaire direct du bien, mais actionnaire d’une société.

Pour des informations plus complètes, un Wiki en français est disponible ici.

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Le fonctionnement de RealT

Pour commencer, il faudra bien sûr se créer un compte sur le site RealT.

Un “KYC” sera également à passer: il s'agit d'une vérification d'identité à l'aide d'une pièce d'identité et d'un justificatif de domicile. Rien de compliqué.

Ensuite il faudra configurer votre portefeuille et la blockchain à utiliser. Les utilisateurs avancés pourront utiliser leur propre portefeuille comme Metamask par exemple. Mais pour les débutants, je conseille d'utiliser le portefeuille intégré à RealT, largement suffisant. Côté blockchain, optez pour la Gnosis Chain (xDai). La blockchain Ethereum impose en effet des frais parfois importants lors des transactions et n'est là que pour l'historique, car au lancement du service seule cette blockchain était disponible. Devant l'augmentation des frais sur Ethereum, RealT a rapidement ajouté Gnosis, beaucoup plus économique.

Une fois cela fait, vous êtes prêt à acquérir votre premier bien ! Mais de part son principe de fonctionnement, il ne suffit pas de créer un compte et acheter quand on le souhaite des parts dans un bien. Il faudra en effet qu'un bien soit disponible à la vente. On ne vend pas un bien immobilier comme on vend une baguette de pain :p

Heureusement, il y en a tout de même très régulièrement. Quand un bien est disponible, vous serez prévenu à l'avance par mail (inscrivez vous bien à la newsletter pour être informé !). Vous pourrez regarder les conditions, les revenus et frais, vérifier la position géographique, visionner des photos, etc.

Actuellement, les biens sont en majorité situés à Détroit, dans le Michigan. C'est une ville qui a été lourdement sinistrée lors de la crise de 2008-2009, si bien que la ville a littéralement fait faillite. C'est donc une ville qui propose de belles opportunités, mais qui a aussi sa part de risque. Mais la société envisage d'autres villes prochainement aux Etats Unis (des biens sont déjà proposés par exemple à Chicago), pour à terme couvrir la planète.

Un bien se présente de cette façon:

realt 01

D'un coup d'oeil, il est possible d'avoir un aperçu du bien, son adresse, son prix total, le prix d'un token, et le rendement attendu. Ici par exemple 11,03%, soit 5,42$ pour 50$ investis.

En cliquant sur le bien, on obtient plus de détails, notamment sur les données financières, les frais prélevés par RealT, les charges mensuelles, etc.

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Il peut s'agir de maisons individuelles, mais également d'immeubles avec plusieurs appartements.

Attention, certaines photos ne sont parfois pas très reluisantes. Il faut savoir que beaucoup de logements sont ce qu'on appelle en France des “logements sociaux”. Une donnée importante d'ailleurs à prendre en compte dans les éléments financiers est la partie “section 8”: il s'agit d'un programme fédéral d'aide aux familles défavorisées aux Etats Unis. Un peu l'équivalent de notre CAF. Ainsi, quand cette “section 8” est à “yes”, cela signifie que le gouvernement paie tout ou partie du loyer. Du coup, même si les photos du bien ne sont pas aguicheuses, il n'en reste pas moins un placement “sûr” du fait qu'il n'y aura pas de loyer impayé :)

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On sélectionne le nombre de parts qu'on souhaite acheter, et on passe à la caisse.

Là, plusieurs possibilités: payer par carte bancaire (attention aux frais de change de votre banque), ou payer en cryptomonnaie. Personnellement je paye avec ma carte Curve, qui va piocher elle même sur ma carte Crypto.com. Ainsi, en achetant mes tokens RealT, j'empoche en plus 1% de cashback sur Curve + 3% de cashback sur Crypto.com. Il faut savoir optimiser ses dépenses ;-)

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A noter qu'il faudra être très réactif pour réussir à acheter des tokens: il vaut mieux être connecté au site un peu avant le lancement de la vente pour acheter dès la disponibilité du bien, car généralement ils sont vendus en moins de 10min (souvent moins). RealT dispose en effet de très nombreux investisseurs sur tout le globe.

A la suite de votre achat, vous recevez un mail avec un lien pour signer un contrat. En effet la vente sur RealT est très carrée, et un contrat en bonne et due forme est établi.

Une fois cette formalité remplie, vos tokens apparaissent dans votre portefeuille, “Portfolio”, avec le nombre de tokens possédés, le rendement, etc.:

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Une quote part des loyers auxquels vous avez droit sera ensuite versée chaque semaine en USDC (un stablecoin équivalent au dollar, qu'il sera possible de réinvestir ou de convertir en euros).

Cet argent peut même encore travailler et vous rapporter des intérêts en utilisant la blockchain pour prêter votre argent avec Compound ou Aave par exemple. Mais vous pouvez aussi réinvestir automatiquement ces montants sur d'autres propriétés, ou encore emprunter de l'argent en garantissant le prêt avec vos propriétés déjà achetées. Bref, RealT propose beaucoup de possibilités pour améliorer encore ses placements, et je vous invite vivement à étudier tout cela de plus près.

La valeur des propriétés est réévaluée chaque année, il est donc possible de réaliser une potentielle plus value, mais également une moins value si le marché baisse. Les loyers, eux, peuvent être réévalués chaque année également. Là dessus, la politique de RealT est la suivante:

  • de tirer le maximum de leurs logements
  • d’appliquer les réévaluations importantes (si l’indice de loyer augmente fortement)
  • mais d’être plus coulant pour les petites réévaluations pour fidéliser les locataires
  • les loyers subventionnés sont soumis à des règles de réévaluations strictes
  • de faire les choses en bonne intelligence, la vacance locative coûte cher !
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Les risques

D'après mes recherches, la société semble tout à fait viable, et les fondateurs ont une longue expérience dans l'immobilier et les cryptomonnaies. On peut par exemple trouver un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride, ainsi que divers articles dans la presse.

De plus, ils communiquent beaucoup et sont très transparents, notamment sur Discord, Telegram, mais également Youtube, où des lives sont donnés toutes les deux semaines, en anglais, mais aussi en francais ! De nombreux tutoriaux sont également disponibles sur leur chaine Youtube afin d'optimiser l'utilisation du service. Je vous invite vivement à les visionner !

Cette transparence est rassurante, et le service a su regrouper une communauté incroyable ! Mais les fondateurs le disent eux même: ne placez pas tout votre argent sur RealT, il faut savoir diversifier vos investissements pour les optimiser de façon sécurisée. Et même au sein du service, ne placez pas tout votre argent sur des biens situés à Detroit, puisque comme je l'ai écrit plus haut, si cette ville propose de belles opportunités, c'est également une ville à risques.

RealT se couvre également avec d'excellentes assurances en cas de sinistre, et les gros travaux sont réalisés lors de l'achat de la propriété, donc avant la mise en vente aux particuliers.

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La fiscalité

La fiscalité sur ce type de placement est encore floue, et les réponses varient d'un centre des impôts à un autre, comme ont pu s'en apercevoir les membres de la communauté. Les revenus de RealT peuvent être considérés de trois façons:

  • des retour sur capitaux
  • des revenus sous forme de cryptomonnaies
  • des dividendes de sociétés américaines

Sur la déclaration de revenus, n'hésitez pas à indiquer qu'il y a un doute sur la fiscalité et que vous avez opté pour tel choix. Le principal est d'être de bonne fois. Personnellement j'opterai pour considérer cela comme des revenus de cryptomonnaie, avec le reste de mes autres placements, donc avec soumission à la flat tax de 30%. Mais je me reposerai la question lorsque je récupérerai cet argent: en effet, rien n'est imposable actuellement tant que les revenus restent sous forme de cryptomonnaie. Seul le passage en euros déclenchera l'impôt. Et mon but pour le moment est de faire grossir mon portefeuille de crypto :)

Conclusion

J'ai rejoins RealT il y a plusieurs mois maintenant, et j'achète régulièrement des tokens sur différentes propriétés. Au début le service nécessitait une petite prise en main, mais le site a connu de nombreuses évolutions, à la fois pour faciliter l'utilisation, mais également multiplier les possibilités d'investissements, notamment avec le RMM, qui permet d'emprunter en plaçant ses propriétés en collatéral, et ainsi faire grossir encore ses investissements.

Aujourd'hui, il est facile d'investir sur RealT, en optant pour le portefeuille proposé par la société, sur la blockchain Gnosis, et en payant ses tokens par carte bancaire. Pas besoin de connaissances particulières en crypto, et chaque semaine les loyers tombent. Après, vous pouvez revendre vos tokens quand vous le souhaitez, via la partie “Sell”. Des frais seront prélevés à la vente (3%), mais vous pouvez récupérer votre investissement sans délai de blocage. Et il est également possible de profiter des avantages de la finance décentralisée pour revendre ses tokens ailleurs, via des pools de liquidité sur LevinSwap ou l’échange sur SwapCat.

Bref, les possibilités sont très complètes, et RealT permet de diversifier ses investissements, en revenant sur un domaine qui a fait ses preuves: l'immobilier. Les rendements sont certes moins impressionnants que du Yieldnodes ou du Goldenway, mais restent très honorables pour de l'immobilier, et le placement est moins risqué également.

RealT: investir dans l’immobilier américain à partir de 50$, à 11% de rendement, tranquillement dans son canapé !
RealT: investir dans l’immobilier américain à partir de 50$, à 11% de rendement, tranquillement dans son canapé !
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6 Commentaires
  1. Tu vas finir par gérer un portefeuille pour moi !!

  2. Investir dans l’immobilier sans effet de levier est inutile. De plus avec realT, tu n’es pas réellement propriétaire du bien. Le mieux est largement d’investir en SCPI car tu peux y investir des 200€ et surtout les parts t’appartiennent juridiquement.

    • Hello ! J’utilise l’effet de levier sur de l’immobilier en France, en effet, mais au final on est kifkif. La renta sur un bien immobilier en France tourne généralement autour des 3 à 5%, avec l’effet de levier on arrive à atteindre du 10%. Et sur RealT on tourne à 10 à 11%, donc on s’y retrouve. Après comme je le dis toujours, il ne faut pas tout investir au même endroit. RealT est juste un autre investissement, permettant de se diversifier. Par contre si tu as des adresses de services pour investir en SCPI à partir de 200€, ca m’intéresse ! Car ceux que j’avais vus demandaient 1000 à 2000€ minimum.

  3. Tu t’y retrouves si le cours de la crypto n’évolue pas… la tu as un facteur risque x2 (chute immobilier et/ou cours crypto) contrairement aux scpi. Après je te rejoins sur la diversité mais L’investissement dans un portefeuille boursier en crypto ne doit pas dépassé les 10% de même que celui des scpi. Donc dans ce type de placement le facteur te ramène à 1%

    • Oui, tout à fait. Après le risque crypto est ici très limité, on est sur du stablecoin. Je sais qu’il y a eu l’épisode Luna et UST, mais c’était un cas particulier avec un stablecoin algorithmique, d’autres ont déjà tenté par le passé et ont vécu la même expérience :/

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